แฟ้มนี้มีอายุกว่า 20 ปีแล้วล่ะครับ เป็นแฟ้มสุดท้ายที่ผมสร้างขึ้นสมัยที่ยังไม่ได้หันเหชีวิตมาเป็นอาจารย์อย่างเต็มตัว แฟ้มนี้ต้องใช้ความรู้ทั้งบัญชี การเงิน และภาษีเพื่อวิเคราะห์การลงทุนในงานอสังหาริมทรัพย์โครงการบ้านจัดสรร ซึ่งจากประสบการณ์ที่ผ่านมาของผมได้เห็นแฟ้มวิเคราะห์โครงการลงทุนหรือที่เรียกกันว่า Feasibility Study เรียกย่อว่า ทำฟีส จากการลงทุนแค่ไม่กี่ล้านในโครงการเล็กๆจนถึงโครงการลงทุนระดับประเทศที่ใช้เงินเป็นแสนล้านบาทมาแล้ว ได้เห็นแฟ้มที่ทำกันมาเยอะแยะซึ่งพบว่าน้อยคนนักที่จะทำฟีสเป็นจริงๆ ใครก็ตามที่คุ้นเคยกับการทำฟีสมาก่อนพอเห็นแฟ้มนี้รับรองว่า จะได้เห็นสิ่งที่ไม่เคยเห็นมาก่อน
การวางแผนที่สำคัญ ไม่ได้มุ่งแต่ดูที่ผลตอบแทนเมื่อสิ้นสุดโครงการเท่านั้น แต่ที่สำคัญกว่าเป็นการวางแผนกระแสเงินสดว่ามีความคล่องตัว ขาดแคลน หรือมีเหลือในแต่ละเดือนมากน้อยแค่ไหน ถ้าเงินสดขาดมือโครงการอาจล้มเดินไปไม่ถึงฝั่ง เจ้าของกิจการอาจต้องหาเงินยืมกรรมการมาสนับสนุนเป็นระยะๆ ถ้าเงินสดเหลือมากไปอาจแสดงว่ากู้เงินมาใช้เกินกว่าจำเป็น ต้องเสียดอกเบี้ยมากเกินควร ดังนั้นการวางแผนที่ละเอียดเป็นรายเดือนจึงจำเป็นอย่างยิ่ง
โดยทั่วไปเครื่องมือที่ใช้ในการตัดสินใจลงทุน จะดูจากตัวเลข IRR หรือ NPV ที่คำนวณได้เท่านั้น ซึ่งผมนำความรู้สมัยที่ยังทำงานให้กับบริษัททรูมาใช้ โดยอาจารย์ ดร.วีรวัฒน์ กาญจนดุล ผู้บริหารของซีพีได้สอนให้ผมวิเคราะห์ให้ละเอียดขึ้น ให้คำนวณหา Cumulative IRR และ Cumulative NPV เพื่อใช้หา Break-even on IRR และ Break-even on NPV อีกด้วย จะได้ทราบว่าเมื่อใดที่จะคุ้มทุนโดยไม่ต้องรอให้หมดระยะเวลาในโครงการ
สิ่งที่ยากที่สุด คือ วิธีการหา Cash Flow on Equity Financing เพื่อนำมาหาอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนสำหรับเจ้าของกิจการ ส่วนวิธีคำนวณหาผลตอบแทนนั้นน่ะง่ายมาก แค่รู้จักการใช้สูตรของ Excel ก็ได้แล้ว
เครื่องมือที่ขาดไม่ได้ของนักวางแผน คือ Goal Seek, Solver, และ Data Table เพื่อใช้ในการวิเคราะห์ Sensitivity Study ส่วน Scenarios นั้นเป็นเครื่องมือเก่าที่ล้าสมัย สามารถใช้ Data Table ร่วมกับสูตร Index แทน Scenarios
ส่วนการคำนวณหา Cashflow นั้นก็ต้องแยกให้ใช้กับการดูผลตอบแทนของผู้ถือหุ้นหรือธนาคารได้ด้วย (Cashflow on Equity และ Cashflow on Debt Financing) มิใช่คำนวณกันแบบตามตำราที่ใช้ Cashflow on Project ซึ่งว่าไปแล้วไม่ได้ให้ความหมายต่อเจ้าของเงินที่เป็นผู้ลงทุนเท่าใดนัก
ในแง่ของการออกแบบแฟ้ม Excel ผมแบ่งแฟ้มเพื่อคำนวณแต่ละเรื่องออกจากกัน โดยใช้แฟ้มชื่อ Input สำหรับกรอกตัวแปรที่ใช้ทั้งหมดเพื่อส่งค่าไปคำนวณต่อในแฟ้มต่อไปนี้
- แฟ้ม NSTL-MDL, NSTL-OUT ใช้คำนวณรายได้จากการรับเงินผ่อนชำระของลูกค้า โดยสามารถกำหนดสินค้าหรือบ้านจัดสรรได้ 10 แบบ
- แฟ้ม CONSTRUCT ใช้คำนวณต้นทุนในการก่อสร้าง ซึ่งเตรียมไว้ให้ว่าจ้างผู้รับเหมาได้ 10 คน แต่ละคนก็สามารถรับงานก่อสร้างได้ 10 แบบ
- แฟ้ม CAP-DEPR ใช้คำนวณทรัพย์สินและค่าเสื่อมราคา
- แฟ้ม DEBT ใช้คำนวณการกู้เงินซึ่งอาจกู้จากธนาคาร หุ้นของผู้ถือหุ้น หรือกู้จากกรรมการ
แฟ้มเหล่านี้ใช้ Data Table ช่วยเมื่อคำนวณเสร็จแล้วก็จะลิงก์คำตอบไปรวมกันไว้ในแฟ้ม LINK แล้วส่งต่อไปที่แฟ้ม STATMNT เพื่อจัดทำงบดุล งบกำไรขาดทุน และงบกระแสเงินสดต่อไป และยังมีแฟ้ม SUMMARY เพื่อเป็น Executive Summary ให้ผู้บริหารดูตัวเลขสำคัญๆได้ในหน้าเดียว
Download ได้จาก http://www.excelexperttraining.com/download/FS-Model.zip
ในการวางแผนภาษีเพื่อทำงบกำไรขาดทุนนั้น จะได้เห็นสูตรที่ยากที่สุดคือสูตรคำนวณหา Loss carried forward ซึ่งโดยทั่วไปพอคิดสูตรกันไม่ไหวก็จะใช้วิธีคิดด้วยมือแล้วกรอกค่าลงไปเอง
การแยกเป็นแฟ้มเพื่อคำนวณแต่ละเรื่องนี้ทำให้สามารถเลือกแฟ้มมาคำนวณได้ดีกว่าการแยกเป็นชีทซึ่งอยู่ในแฟ้มเดียวกัน แค่ใช้คำสั่ง Change Sources ก็สามารถเปลี่ยนไปใช้ข้อมูลจากแฟ้มต้นทางอื่นได้ง่ายกว่าการแยกชีท ในอนาคตสามารถนำแฟ้มคำนวณแต่ละเรื่องไปใช้กับการลงทุนประเภทอื่นได้ไม่ยาก
น่าเสียดายว่าต้นฉบับของแฟ้มเหล่านี้สร้างไว้ตั้งแต่ Excel 4.0 ซึ่งกราฟสมัยนั้นแยกเป็นแฟ้มนามสกุล .xlc ซึ่ง Excel รุ่นใหม่เปิดดูไม่ได้แล้วจึงอดดูกราฟที่ผมสร้างขึ้น และเพื่อทำให้แฟ้มเก่าเปิดได้ใน Excel 2007 ขึ้นไป ผมจึงจัดเก็บแฟ้มให้เป็นนามสกุล .xlsb ไว้ให้เรียบร้อยแล้ว
สมัยที่ยังใช้แฟ้มเหล่านี้ในการทำงานนั้น ผมจะใช้ VBA ควบคุมการเปิดแฟ้มตามลำดับการคำนวณซึ่งช่วยทำให้ไม่ต้องเปิดแฟ้มทั้งหมดพร้อมกัน ช่วยทำให้ใช้กับคอมพิวเตอร์ที่มีหน่วยความจำไม่มากนักก็ยังคำนวณได้เร็ว แต่เนื่องจากรหัส VBA ที่สร้างไว้เป็นรหัสเก่าเกินไปแล้วผมจึงตัดรหัส VBA ทิ้งไป ขอให้เปิดแฟ้มเหล่านี้ทั้งหมดพร้อมกันทุกแฟ้มก็จะคำนวณได้อย่างสมบูรณ์เช่นเดิม
แฟ้มเหล่านี้สร้างขึ้นเมื่อ 20 ปีก่อนโน้น ดังนั้นสูตรบางสูตรจึงอาจดูว่าเยิ่นเย้อหรือล้าสมัยไปบ้าง
